Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são emitidos por companhias securitizadoras e representam um título de renda fixa que possui créditos imobiliários como lastro.

Quando uma construtora vende determinado apartamento, por exemplo, e o comprador se compromete a pagar o valor ajustado em 180 prestações, os créditos que essa construtora passa a ter podem ser transferidos a uma companhia securitizadora de créditos, que, em contrapartida, emite um título que pode ser livremente negociado junto a investidores.

Rentabilidade:

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários podem ser pré-fixados, sendo a taxa de juros estabelecida no momento da aplicação, ou pós-fixados, quando os rendimentos do título são indexados a algum índice de preços, como o IGPM e o IPCA, ou à taxa CDI, que é um indicador usado como referência de rentabilidade pelas instituições financeiras.
Por outro lado, como os CRIs não são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito, os juros oferecidos pela companhia emissora ao investidor são quase sempre maiores que aqueles obtidos com a aplicação em títulos públicos, Certificados de Depósito Bancário e Letras de Crédito Imobiliário.
Além disso, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários não são padronizados, a forma de pagamento do principal e dos juros varia de título para título, e pode acontecer apenas ao final, ou de forma mensal, trimestral, semestral ou anual.
Liquidez:

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são considerados títulos de médio e longo prazo e, em regra, possuem baixa liquidez.
Por isso, salvo em casos muito específicos, previstos na escritura de emissão e nos quais a companhia emissora ou o investidor pode liquidar antecipadamente os CRIs emitidos, eles somente podem ser resgatados em seu vencimento.
Sendo necessário, no entanto, o investidor pode negociá-los no mercado secundário, junto a outros investidores, mas, nesse caso, o seu valor estará sujeito às condições de mercado no momento da negociação.
Segurança:

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários não contam com a proteção do Fundo Garantidor de Crédito, que somente protege títulos de renda fixa emitidos por instituições financeiras.
Além disso, a companhia securitizadora não garante os créditos que lastreiam os CRIs, sendo apenas responsável pela montagem da operação e por seu acompanhamento, assim como pela liquidação dos créditos e pela execução das garantias, nos casos em que os créditos subjacentes deixam de ser pagos nas datas previamente ajustadas.
Por essa razão, o principal risco da aplicação em Certificados de Recebíveis Imobiliários está na eventual inadimplência dos devedores dos créditos utilizados como lastro, bem como na qualidade das garantias aplicáveis aos créditos imobiliários (afinal, de pouco adianta ter uma garantia se ela for menor do que a dívida ou de difícil liquidação).
No caso de CRIs lastreados em financiamentos imobiliários, por exemplo, caso o adquirente de um apartamento deixe de pagar as prestações ajustadas, o imóvel dado como garantia na operação subjacente deve ser levado a leilão, e os recursos levantados com a sua venda em hasta pública devem ser utilizados para pagar os titulares dos Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Imposto de renda:

No caso de pessoas físicas, os Certificados de Recebíveis Imobiliários são isentos de imposto de renda, e esta é, provavelmente, a principal vantagem dessa espécie de título de renda fixa.

Como investir:

Para se investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários é preciso ter uma conta em um banco ou em uma corretora de valores que faça a distribuição dessa espécie de título.
Os valores mínimos de aplicação e os prazos de vencimento, com efeito, são definidos por cada emissor, mas hoje existem muitas companhias securitizadoras que exigem um investimento mínimo de apenas R$ 1.000,00 para se adquirir um Certificado de Recebíveis Imobiliários, o que permite que pequenos investidores tenham acesso a essa espécie de aplicação financeira.
Antes de investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários, porém, é recomendável que o investidor se informe junto a sua corretora sobre a existência de alguma taxa adicional.

Informações adicionais:

Quadro comparativo de investimentos em renda fixa – clique aqui

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